Logement à vendre à cause d'un décès – Succession

La vente d'un bien immobilier suite à un décès est une situation fréquente en matière de succession.

Ce processus soulève de nombreuses questions pour les héritiers, notamment concernant les démarches à effectuer et les droits de succession à régler.

Cet article fait le point sur les principales questions liées à la vente d'un logement après un décès.

Qui peut avoir à vendre un bien immobilier au décès d'un propriétaire ?

Le ou les enfants du défunt ou le conjoint (marié ou pacsé) sont des héritiers directs.

Lorsqu'une personne décède, ses biens sont transmis à ses héritiers, qui sont généralement ses enfants et/ou son conjoint (marié ou pacsé).
Ces derniers sont donc les premiers concernés par la vente d'un bien immobilier suite au décès du propriétaire.
Dans certains cas, d'autres héritiers, tels que les frères et sœurs, les neveux et nièces, ou les parents du défunt, peuvent également être impliqués dans la vente.

La priorité va au conjoint survivant : si vous avez eu des enfants de votre union, vous auriez la possibilité d’opter pour une des deux options suivantes proposées par le Code Civil :
- Soit l’usufruit de la totalité des biens en succession
- Soit le quart de la pleine propriété des biens

Si le défunt avait des enfants d’une première union vous ne pourriez prétendre qu’au quart de la pleine propriété.

Dans le cas où il n’y a pas d’enfant mais des parents encore vivants :
L’époux survivant aura la moitié de la pleine propriété.
Et chaque parent héritera d’un quart.

Enfin, s’il n’y a ni enfant, ni parent, le conjoint survivant hérite de la pleine propriété de l’ensemble des biens.

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Oui, il est nécessaire de faire appel à un notaire lorsqu'on hérite d'un bien immobilier.

En effet, le notaire a pour mission de régler la succession, d'établir l'acte de notoriété (qui détermine la qualité d'héritier) et de procéder au partage des biens entre les héritiers. Il est également chargé de calculer et de percevoir les droits de succession.

Le notaire remettra aux héritiers un acte de notoriété (ou une attestation de licitation selon le cas) qui fait acte de titre de propriété étant donné qu’il n’y a pas d’acte authentique car il ne s’agit pas d’une vente.

C'est quoi le partage successoral ?

Le partage successoral est la répartition des biens du défunt entre ses héritiers.

Ce processus peut être amiable ou judiciaire, en fonction de l'accord entre les héritiers.

Le partage successoral a pour but de mettre fin à l'indivision et de permettre à chaque héritier de jouir pleinement de sa part d'héritage.

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La vente d'un bien hérité après décès peut intervenir dès que le partage successoral a été réalisé et que les héritiers sont d'accord pour vendre le bien.

Toutefois, il est recommandé d'attendre la délivrance de l'attestation de propriété par le notaire, qui permet de justifier la propriété du bien et de procéder à la vente en toute sécurité.
Le notaire se charge de publier l’acte au service de la publicité foncière, une fois fait, l’attestation vaut titre de propriété.

Comment fixer la valeur du logement à vendre ?

Pour déterminer la valeur vénale d'une maison ou d’un appartement à vendre, il est conseillé de faire appel à un expert immobilier.
Celui-ci procédera à une estimation en tenant compte des caractéristiques du bien (surface, localisation, état général, DPE, etc.) et des prix du marché immobilier local.

Sous-estimer la valeur du bien pour payer moins de frais de succession : quels risques ?

Sous-estimer volontairement la valeur d'un bien immobilier pour réduire les droits de succession comporte des risques.

En effet, si l'administration fiscale considère que la valeur déclarée est inférieure à la valeur réelle du bien, elle peut procéder à une rectification et réclamer le paiement des droits de succession supplémentaires, assortis de pénalités et d'intérêts de retard.

Quelles sont les raisons qui poussent à revendre tout de suite un bien dont on hérite ?

Plusieurs raisons peuvent inciter les héritiers à revendre rapidement un bien immobilier hérité :
- Le besoin de liquidités pour payer les droits de succession, les frais d'obsèques ou d'autres dépenses. Sachant que les droits de succession sont dus dans les 6 mois suivant le décès.
- Le désir de partager rapidement la valeur du bien entre les héritiers, en cas de désaccord sur l'usage du logement.
- La volonté de ne pas assumer les charges liées à la propriété du bien (taxes, entretien, travaux...).
- La distance géographique entre le bien hérité et le domicile des héritiers.

Et si les droits ne sont pas payés dans les six mois, y aura-t-il des intérêts de retard ?

Oui, si les droits de succession ne sont pas payés dans les six mois suivant le décès, des intérêts de retard sont appliqués.
Le taux de ces intérêts est fixé par la loi et évolue en fonction de la durée du retard de paiement.
Il est donc important de régler les droits de succession dans les délais impartis pour éviter ces pénalités.

Y a-t-il une possibilité d'obtenir un paiement fractionné des droits de succession ?

Oui, il est possible de demander un paiement fractionné des droits de succession, sous certaines conditions.

Cette option permet d'étaler le paiement des droits sur une période maximale de 3 ans, avec un taux d'intérêt réduit.
L’option peut être prise dans le cas où 50% du patrimoine est non liquides (Immeubles, art, VMP non côtées).

Pour en bénéficier, il faut en faire la demande auprès de l'administration fiscale et fournir des garanties, comme une hypothèque sur le bien immobilier concerné.

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Non, le conjoint survivant ne peut pas vendre un bien immobilier sans l'accord des enfants, s'ils sont également héritiers.

En effet, la vente d'un bien en indivision nécessite l'accord de tous les indivisaires, sauf si une procédure de licitation est engagée devant le tribunal.
Les indivisaires disposent d’un droit de préemption.

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Oui, il est possible de donner sa part d'héritage à son enfant, à condition de respecter certaines formalités.
Cette donation doit être réalisée devant un notaire et sera soumise aux droits de donation, selon le barème en vigueur.

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