Compromis ou promesse de vente ? Lequel choisir
Compromis ou promesse de vente : apprenez à distinguer ces deux avant-contrats et à déterminer lequel est le plus approprié pour votre achat immobilier.
Lors de l’achat d’un bien immobilier, la signature d’un avant-contrat est indispensable pour formaliser l’accord entre le vendeur et l’acheteur.
Mais lequel choisir entre la promesse de vente et le compromis de vente ?
Avez-vous le choix ?
Voici tout ce que vous devez savoir pour éviter les erreurs.
Qu'est-ce qu'une promesse de vente ?
Signée devant un Notaire, la promesse unilatérale de vente permet au futur acquéreur de poser une option sur son futur logement.
La promesse contient le montant pour lequel l'offre est réalisée, le délai qui limite cette promesse.
En contrepartie de ce risque pris, le futur acquéreur devra verser une indemnité d'immobilisation allant généralement jusqu'à 10% de la somme totale du bien.
L'acheteur a la possibilité, avant la fin du délai précisé, d'acheter le bien ou d'y renoncer.
Dans ce dernier cas, il perd son indemnité de 10%.
Sauf si le renoncement entre dans le cadre des conditions suspensives que l’acheteur avait choisi et qui ont été acceptées par les deux parties lors de la signature de la promesse.
Si c'est le propriétaire qui décide de ne plus vendre avant la fin du délai inscrit dans la promesse, il peut être contraint à devoir des dommages et intérêts au futur acquéreur avec qui il s'est engagé dans une promesse.
D'après l’article 1590 du Code civil, le propriétaire pourra être contraint de restituer le double de la somme versée au titre de l’indemnité d’immobilisation.
Et dans ce cas le futur acquéreur récupérera ses 10% d'indemnité.
Si le propriétaire décide de ne plus vendre après la fin du délai inscrit dans la promesse, le futur acquéreur peut contraindre le vendeur de lui vendre le logement en l'assignant en justice.
Cette promesse unilatérale doit être enregistrée dans un délai de 10 jours sous peine de nullité, en mairie ou en préfecture.
Qu'est-ce qu'un compromis de vente ?
Le compromis de vente est un acte juridique qui correspond à un engagement bilatéral sur le prix et sur le bien.
Le compromis est aussi appelé contrat synallagmatique.
Une fois signé par les deux parties, elles ne peuvent se dédire, hors conditions suspensives précisées au compromis.
Ces clauses suspensives sont bien souvent relatives à l'obtention d'un prêt ou d'un permis de construire.
Outre ces clauses, si le vendeur ou l'acheteur renonce à son engagement, cela peut conduire à une assignation en justice et irrémédiablement à la perte de l'indemnité d'immobilisation de 10% de la valeur du bien versé au moment de la signature de la promesse.
Cette somme est directement consignée chez le Notaire ou plus rarement par l'agent immobilier.
Il faut donc être sûr de soi lorsque l'on s'engage dans une signature de compromis de vente, puisque c'est au moment de la signature que se conclut la vente.
Promesse de vente ou compromis : lequel est plus souple pour l’acheteur ?
Juridiquement, lorsque les parties signent l’avant contrat, c’est qu’ils se sont mis d’accord sur la chose est le prix.
On dit que le compromis vaut vente.
Si l'une des parties renonce à la transaction, l'autre peut saisir la justice pour l'y contraindre, obtenir des dommages et intérêts et forcer la vente ou l’achat.
En revanche, la promesse de vente ne lie que le propriétaire envers l’acheteur, s'engageant à lui vendre son bien à un certain prix.
L'acquéreur bénéficie ainsi d'un droit de préemption (option d'achat) pour une durée limitée, généralement de deux à trois mois, et le vendeur ne peut plus se rétracter.
La promesse de vente laisse donc plus de liberté à l’acheteur.
Dans les deux cas, le propriétaire s’oblige à vendre.
Délai de rétractation légale
En vertu des dispositions de l’article L 271-1 du Code de la construction et de l’habitation, lorsque le bien est à usage d’habitation et que le futur acquéreur est un non-professionnel de l’immobilier, ce dernier bénéficie de la faculté de se rétracter.
A cet effet, une copie de la promesse de vente ou compromis de vente avec ses annexes lui sera notifiée par lettre recommandée avec accusé de réception ou par courrier électronique.
Dans un délai de dix jours à compter du lendemain de la première présentation de la lettre de notification, le bénéficiaire pourra exercer la faculté de rétractation, et ce par lettre recommandée avec accusé de réception ou exploit d'huissier, à son choix exclusif.
Il est ici précisé au bénéficiaire que :
• Dans l’hypothèse où il exercerait cette faculté de rétractation, celle-ci serait considérée comme définitive.
• Le délai de dix jours pour l’envoi de ce courrier se compte de la manière suivante :
• Le premier jour commence le lendemain de la première présentation du courrier recommandé.
• Le dernier jour est le dixième jour suivant.
• Un jour commence à zéro heure et se termine à vingt-quatre heures.
• Le courrier recommandé de rétraction ou l’acte d’huissier doit être envoyé au plus tard le dernier jour du délai.
• En vertu de l'article 642 du Code de procédure civile, le délai expirant un samedi, un dimanche, un jour férié ou chômé, est prorogé jusqu'au premier jour ouvrable suivant.
• En cas de pluralité de bénéficiaires, il est expressément convenu que la rétractation d'un seul d'entre eux emportera automatiquement résolution des présentes.
Rédacteurs de la promesse ou du compromis :
La promesse de vente doit être rédigée par un notaire, tandis que le compromis peut être rédigé par un notaire ou un agent immobilier.
La promesse doit être enregistrée, pas le compromis.
La promesse de vente doit être enregistrée auprès des services de la publicité foncière, tandis que le compromis n’a pas besoin d’être enregistré.
A quoi engage l’avant-contrat par rapport à une offre d’achat ?
L’avant-contrat, qu’il s’agisse d’une promesse de vente ou d’un compromis, engage les deux parties à conclure la vente.
Contrairement à une offre d’achat qui ne lie que le vendeur, l’avant-contrat a une valeur juridique importante.
Il permet de fixer les conditions de la vente, notamment le prix, les modalités de paiement, les délais de rétractation, les conditions suspensives, les garanties et les annexes.
L'offre d'achat a une valeur moins engageante pour l'acheteur, en effet si celui-ci n'est pas professionnel de l'immobilier il aura de toute manière toujours la possibilité après la signature de la promesse de bénéficier d'un délai de 10 jours de rétractation légal.
Pour autant, pour le vendeur, dès que celui-ci accepte en signant l'offre d'achat, il est engagé à vendre sans possibilité de rompre son engagement.
Du fait notamment des articles 1113 du Code Civil :" Le contrat est formé par la rencontre d'une offre et d'une acceptation par lesquelles les parties manifestent leur volonté de s'engager. Cette volonté peut résulter d'une déclaration ou d'un comportement non équivoque de son auteur."
Et article 1583 du Code Civil :"Elle est parfaite entre les parties, et la propriété est acquise de droit à l'acheteur à l'égard du vendeur, dès qu'on est convenu de la chose et du prix, quoique la chose n'ait pas encore été livrée ni le prix payé."
Dans quel cas le vendeur peut-il se rétracter ?
Dans aucun cas le vendeur a la possibilité de se rétracter.
Du moment que le vendeur contre signe l'offre d'achat formulée par l'acquéreur, il est indéfiniment engagée dans la vente de son bien.
Que doit contenir un compromis ou une promesse de vente ?
L’avant-contrat doit contenir certaines informations obligatoires, telles que :
- l’identité des parties,
- la description du bien immobilier,
- le prix de vente,
- les modalités de paiement,
- les délais de rétractation,
- les conditions suspensives
- les garanties.
Il doit également mentionner la date limite de signature de l’acte définitif de vente ainsi que les frais à la charge de chaque partie.
Quels documents annexer à l’avant-contrat ?
Plusieurs documents sont annexés à l'avant-contrat, tels que :
- le titre de propriété,
- les diagnostics techniques immobiliers et parmi eux le diagnostic de performance énergétique (DPE),
- le plan cadastral,
- le règlement de copropriété,
- le carnet d'entretien de l'immeuble
- le procès-verbal des dernières assemblées générales de copropriété, etc.
Ces documents permettent aux parties de connaître toutes les informations nécessaires à la vente.
Quelle différence entre un compromis et une promesse de vente ?
La principale différence entre une promesse de vente et un compromis de vente réside dans l’engagement des parties.
Dans une promesse de vente, seul le vendeur s’engage à vendre son bien immobilier à l’acheteur, sans que ce dernier ne soit obligé d’acheter.
Dans un compromis de vente, les deux parties s’engagent mutuellement à conclure la vente, sous réserve des conditions suspensives.
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