Surface carrez : calcul et définition
Comprendre la loi Carrez : découvrez son rôle dans les transactions, les étapes pour calculer la surface Carrez et les sanctions en cas d'erreur.
Lorsque vous envisagez l'achat ou la vente d'un bien immobilier en France, il est important de comprendre ce qu'est la loi Carrez.
La loi carrez va être déterminante dans la détermination du prix de vente.
Celle-ci doit donc être mesuré avec précision.
Nous allons vous expliquer tout ce que vous devez savoir sur la loi Carrez, y compris comment la calculer et les sanctions en cas d'erreur.
Qu’est-ce que la loi Carrez ?
Définition
La loi carrez est notamment régie par les articles 4-1 & 4-2 du décret 97-352 du 23 mai 1997 insérés au décret du 17 mars 1967 :
Ces articles indiquent la hauteur sous plafond minimum à respecter est de 1,80 mètres.
Cette hauteur minimale doit être respectée dans toutes les pièces à vivre.
Le logement doit avoir une superficie supérieure à 8 mètres carrés pour être considéré comme habitable.
La loi a été adoptée en 1997 pour protéger les acheteurs de biens immobiliers en leur fournissant une information précise et transparente sur la surface habitable de la propriété qu'ils envisagent d'acheter.
Cette mesure est appelée la surface Carrez.
Comment calculer loi carrez ?
Pour calculer la surface carrez de son logement il suffit de mesurer la superficie de chaque pièce du logement en question et d'additionner ces mesures pour obtenir la superficie totale de la propriété.
Les pièces prisent en compte sont uniquement celles couvertes en dur, d’une hauteur sous plafond supérieure ou égale à 1,80m.
Cependant, certaines zones ne sont pas incluses dans ce calcul, telles que les murs, cloisons, marches et cages d'escaliers, gaines, embrasures de portes et de fenêtres.
Les surfaces annexes sont exclues du calcul : terrasses, jardin, balcon, box, parking, cave.
En revanche, les sous-sol, véranda, loggia, combles et grenier seront pris en compte dans le calcul du m2 carrez si la hauteur sous plafond est supérieur à 1,80m.
Il est important de noter que les propriétaires doivent faire appel à un professionnel diagnostiqueur immobilier pour effectuer cette mesure, afin de garantir l'exactitude de la mesure.
Loi Carrez : pour quels types de logements est-elle obligatoire ?
La loi Carrez est obligatoire pour toutes les propriétés en copropriété, telles que les appartements et les maisons dans des lotissements.
A l'exception des maisons individuelles, des caves et des parkings.
Les propriétaires doivent fournir la mesure de la superficie Carrez lors de la vente d'un bien immobilier en copropriété.
Cette mesure doit être mentionnée dans le compromis de vente ou l'acte de vente.
Et également lors d’une vente en viager ou dans un contrat de location-vente ou location-accession.
Que comprend la superficie loi carrez des logements en copropriété ?
Lorsque l'on parle de la superficie loi Carrez pour un logement en copropriété, il est important de comprendre que cela ne concerne que la surface privative du logement.
Cela inclut toutes les pièces fermées (chambres, salles de bain, cuisine, etc.) ainsi que les parties de pièces dont la hauteur sous plafond est supérieure à 1,80 mètre.
En revanche, les parties communes, comme les escaliers, les halls d'entrée ou les couloirs, ne sont pas incluses dans la surface loi Carrez.
La définition "Loi Carrez" de la superficie habitable
La surface habitable d'un logement est définie comme la surface de plancher construite, après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d'escaliers, gaines, embrasures de portes et de fenêtres.
Elle comprend également la surface des pièces principales (séjour, chambres, etc.) ainsi que la surface des pièces annexes (cuisine, salle de bain, etc.) dès lors qu'elles ont une hauteur sous plafond supérieure à 1,80 mètre.
Loi Carrez : quelles sont les sanctions en cas d’erreur ou de litige ?
En cas d'erreur ou de litige sur la surface loi Carrez d'un logement, l'acheteur peut demander l'annulation de la vente ou une réduction du prix de vente en fonction de la différence entre la surface réelle et la surface mentionnée dans l'acte de vente.
De plus, le vendeur peut être condamné à une amende pouvant aller jusqu'à 1 500 €.
L’acheteur a un an a compté de l’acte authentique pour faire réaliser un nouveau diagnostic, si le logement a une surface qui diffère de plus de 5% il peut poursuivre le vendeur en dommages et intérêts.
Et un remboursement partiel relatif à la surface manquante.
Le vendeur pourra quant à lui poursuivre le diagnostiqueur qu’il aura engagé, ce-dernier étant couvert par son assurance professionnelle.
Autrement dit, si le nouvel acquéreur fait réaliser un nouveau diagnostic après l’acte authentique et que le diagnostic mentionne une différence de mesurage inférieure à 5%, l’acheteur n’a aucun recourt.
Dans le cas où la mention de la superficie manque sur les actes de vente, l’acquéreur peut demander la nullité de la vente.
Qui peut réaliser un diagnostic loi Carrez ?
Le diagnostic loi Carrez doit être réalisé par un professionnel, généralement un géomètre expert, diagnostiqueur, qui doit être assuré pour cette activité en cas de litige.
Il est important de choisir un professionnel sérieux et expérimenté pour éviter les erreurs de calcul ou les litiges ultérieurs.
D'autant que l'évaluation de la surface du logement aura un impact direct sur le montant futur de la vente du bien.
Le diagnostic communiqué comprend :
- Le résultat des mesures total
- Le détail pièce par pièce des surfaces mesurées
- Un plan schématique du logement en 2D
- Le m2 carrez et la surface au sol des annexes
Il est en théorie possible de réaliser le diagnostic loi carrez soi-même, en tant que particulier.
Mais au vu des litiges possibles, nous le déconseillons fortement.
Combien coûte un diagnostic de surface Loi Carrez ?
Le coût d'un diagnostic loi Carrez dépend de plusieurs facteurs, notamment la taille et la complexité du logement à mesurer, ainsi que la région où il est situé. En moyenne, le coût d'un tel diagnostic varie entre 100 et 150 €.
Combien de temps le diagnostic est-il valide ?
Le diagnostic loi Carrez est valable indéfiniment tant que la configuration du logement ne change pas.
Cependant, si des travaux sont réalisés dans le logement et qu'ils affectent la superficie, un nouveau diagnostic carrez devra être réalisé avant la vente.
Quelle différence entre surface habitable et surface loi carrez ?
La surface loi Carrez correspond à la surface privative du logement, c'est-à-dire la surface des planchers des locaux clos et couverts après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d'escaliers, gaines, embrasures de portes et de fenêtres.
Elle ne prend pas en compte les surfaces des combles, des caves, des garages, des parkings ou des terrasses.
La surface habitable, quant à elle, est plus restrictive car elle exclut également les combles aménageables, les sous-sols, les remises, les garages, les terrasses, les loggias, les balcons, les vérandas et les locaux communs.
Quelle sont les différences entre la surface privative et la surface habitable ?
La loi Carrez correspond à la surface privative, elle est calculée lors d’une vente.
Tandis que la loi Boutin encadre la surface habitable qui est un règlement encadrant la location de bien immobilier.
La loi Boutin est plus stricte dans son calcul.
La hauteur sous plafond prise en compte par la loi Carrez est 1,80m tandis que pour la loi Boutin il s'agit de 2,20m.
Ce tableau récapitule les éléments pris en compte par chaque calcul :
Quand dois-je effectuer le diagnostic de surface Carrez ?
Le diagnostic de surface carrez doit être effectué lors de la mise en vente d’un bien en copropriété, appartement ou maison (hors maison individuelle).
Retenez que vous pouvez garder le diagnostic carrez antérieur si vous n’avez pas fait de travaux venant modifier son calcul.
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