Conditions suspensives d'une offre d'achat : le guide complet

De nombreux acheteurs semblent mal renseignés quant aux conditions suspensives qui figurent dans leur offre d'achat.

Les conditions suspensives sont des clauses importantes qui peuvent faire la différence entre la finalisation d'une vente immobilière et une annulation avec des conséquences pécuniaires pour les parties.

C'est pourquoi nous allons vous expliquer en détail ce qu'est une condition suspensive, comment elle fonctionne et comment faire valoir ces clauses.

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Qu'est-ce qu'une condition suspensive ?

Une condition suspensive est une clause insérée dans une offre d’achat, promesse de vente ou compromis qui prévoit que la conclusion définitive de la vente immobilière est subordonnée à la réalisation d'un élément spécifique ou à la satisfaction d'une condition préalable.

En d'autres termes, c'est un critère qui doit être rempli pour que la vente puisse être considérée comme définitive.

En quoi consistent les conditions suspensives d’une offre d’achat ?

 Les conditions suspensives d'une offre d'achat sont des conditions qui doivent être remplies avant que l’acte de vente final soit conclu entre les deux parties.

Elles sont généralement incluses pour protéger l'acheteur ou pour s'assurer que certaines conditions requises pour la vente soient satisfaites.

Les conditions suspensives peuvent en pratique être quasi-illimités, car elles sont écrites selon les besoins des parties et dans la limite de votre imagination.

Du moment qu’elles sont acceptées par l’acheteur et le vendeur à la signature de l’acte.

Les conditions suspensives sont généralement écrites par les notaires ou les agents immobiliers expérimentés.

Elles doivent être claires, concises et spécifiques pour éviter tout malentendu ou confusion lors de la finalisation de la vente.

Les conditions suspensives sont également soumises à un délai de validité, généralement déterminé par les deux parties, au-delà duquel elles ne sont plus valables et la vente peut être annulée.

Il est important de noter que les conditions suspensives sont différentes pour chaque vente immobilière et dépendent des besoins et des attentes de l'acheteur et du vendeur.

Les conditions suspensives que l’acheteur inclut dans la promesse d'achat (ou compromis) lui donne la possibilité de se défaire de l'acte de vente sans devoir payer d’indemnité.

Ces clauses sont valables du moment qu'elles sont acceptées par les deux parties lors de la signature.

Il existe deux types de conditions suspensives :

1. Les conditions suspensives systématiques (obligatoires dans le compromis de vente) :

1.1 : L'absence de servitude d'urbanisme ou d'utilité publique grevant le bien

1.2 : La renonciation par une collectivité publique à son droit de préemption sur le bien

1.3 : La situation hypothécaire apurée au moment de la signature de l'acte authentique de vente

Le notaire en charge de la rédaction de la promesse inclura automatiquement ces éléments.
Son rôle sera également de vérifier que tout est en règle, notamment en s'assurant que la situation hypothécaire du bien pour lequel l’acheteur se porte acquéreur a été levée.

2. Les conditions suspensives de votre choix (facultative) :

2.1 La condition suspensive d'obtention de prêt

Inclut dans 90% des cas, cette clause importante permet à l’acheteur de se retirer de la vente s’il n'obtient pas son prêt.

Les éléments obligatoires qui figurent dans la condition suspensive d’obtention de prêt :

-      un taux d'intérêt hors assurance,

-      une durée

-      un montant précis que l’acquéreur souhaite emprunter

Si un de ces 3 éléments n'est pas respecté, l’acheteur peut renoncer à l'achat tout en ayant également la liberté de continuer l'achat.

Pour autant, vous devez inclure dans cette clause un taux cohérent par rapport à ce qui est actuellement pratiqué sur le marché, sans quoi l'autre partie n'acceptera pas.

2.2. L'obtention d'une autorisation d'urbanisme :

- permis de construire ou démolir

- changement de destination : c'est une démarche que l’acheteur démarre entre la signature de la promesse et l'acte authentique de vente.

Dans le cas d'un refus de la mairie du changement de destination l’acquéreur peut alors sortir de la vente sans pénalité.

2.3 La réalisation d'une vente immobilière

Souvent dans le cadre de l'achat de la résidence principale l’acheteur peut inclure cette clause afin d'effectuer la vente uniquement s’il vend son bien également.

2.4 L'obtention des résultats d'un diagnostic complémentaire

Si l’acheteur a des doutes sur la structure du bâtiment, il peut demander la réalisation d'un diagnostic de structure à un bureau d'étude spécialisé.

Cette clause lui donne le droit de se retirer de la vente en fonction du résultat favorable ou non de ce rapport.  

C'est une bonne chose également de l'avoir inclus dans le cas où il ne s’était pas rendu compte d'un défaut, fissure lors des visites post signature de promesse.

L’acheteur a donc la liberté de réaliser des études supplémentaires avant la signature définitive de l'acte authentique.

2.5 La clause de renonciation

Dans le cas d'un achat d'un appartement dans une copropriété. Si l’acheteur apprend qu'il y a des travaux importants qui sont votés (toiture, façade etc.) qu’il n'avait pas envisagé, une telle clause lui permet de sortir du contrat, sans pénalité.

2.6 La condition de réalisation des travaux

Si vous achetez un bien en cours de rénovation vous pouvez inclure cette clause qui vous couvrira afin de conditionner l'achat à la fin d'un chantier de rénovation ou de travaux d'entretien ou de traitement.  

2.7 Le débarras d'une cave, des combles

Ces clauses ci-dessus représentent uniquement un échantillon de vos possibilités, elles peuvent être en réalité quasi illimités du moment où elles sont acceptées par les deux parties au moment de la signature de la promesse chez le notaire.

Quelles sont les conséquences si un acheteur n’obtient pas son financement avant la fin de la condition suspensive de prêt ?

 Si l’acheteur n’obtient pas son financement avant la fin de la condition suspensive de prêt cela aura pour conséquence de rendre invalide le contrat.

Permettant alors à l’acheteur de se retirer sans perdre l’indemnité d’immobilisation, qui a été versé lors de la signature de la promesse de vente.

Cette indemnité d’immobilisation est généralement de 10% de la valeur du bien immobilier.

Le vendeur est donc libre de pouvoir remettre son bien en vente.

Une fois l’acte d’avant-vente est accepté et signé, les conditions suspensives sont généralement mises en œuvre pendant une période déterminée, généralement de 30 à 60 jours.

Deux cas de figures :

-      Si toutes les conditions sont satisfaites à la fin de la période, la vente sera finalisée.

-      Si l'une des conditions n'est pas remplie, l'acheteur peut annuler la vente sans aucune obligation ni contrainte financière.

En d’autres termes, pour le second cas, l’acheteur indique au notaire par lettre accusé de réception son souhait d’utiliser une des conditions suspensives présentes au contrat afin de se retirer du contrat, sans devoir payer l’indemnité d’immobilisation.

Le notaire devra donc rendre à l’acheteur l’indemnité d’immobilisation que celui-ci avait versé lors de la signature de la promesse ou du compromis.

Quelle est la durée de validité d'une condition suspensive ?

La durée de validité d'une condition suspensive dépend du contrat signé entre l'acheteur et le vendeur car les conditions suspensives sont différentes pour chaque vente immobilière.

En général, les conditions suspensives sont valables pendant 30 à 60 jours après la signature de la promesse ou compromis.

Cependant, cela peut varier en fonction des conditions particulières de chaque vente.

Si une condition suspensive n'est pas réalisée, l'acheteur peut annuler la vente sans aucune obligation.

La démarche de demande en annulation doit être effectuée avant la signature de l’acte authentique de vente, par lettre avec accusé de réception à destination du notaire, en y incluant les pièces justificatives nécessaires.

Il est important de noter que les conditions suspensives sont en place pour protéger l'acheteur et de s'assurer que toutes les conditions requises pour la vente soient remplies.

Les clauses suspensives sont généralement fixées par le notaire qui assiste le client dans la transaction immobilière ou bien par l’agent immobilier en charge de la vente qui pourra vous orienter vers des conditions suspensives pouvant vous protéger.

Cependant, il est également possible pour le client de les rédiger lui-même, à condition de disposer d'une connaissance approfondie des lois et des réglementations en vigueur en matière de droit immobilier.

Il est fortement recommandé de faire appel à un professionnel pour rédiger les clauses suspensives, afin de s'assurer que les termes sont clairs et précis, et que les intérêts du client sont correctement protégés.

Un agent immobilier ou un notaire peut aider à anticiper les problèmes potentiels et à éviter les litiges futurs.

En résumé, la rédaction des clauses suspensives est un élément clé dans la transaction immobilière et il est préférable de la confier à un professionnel compétent pour garantir un processus lisse et sans stress pour toutes les parties impliquées.

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